부동산 리츠 투자

부동산 리츠 투자란 부동산 거래를 직접 하는 것이 아니지만 부동산을 간접적으로 투자하는 금융상품입니다. 부동산 리츠가 무엇이고 만약 투자를 한다면 어떤 방식으로 투자할 수 있는지, 투자를 하면 어떤 점에서 우리에게 좋은지 등 상세하게 알아보도록 하겠습니다. 

 

리츠란 무엇인가?

리츠란 영어로 Real Estate Investment Trusts라고 하며, 다양한 투자자들로부터 자금을 받아 부동산에 투자하하고 그 수익을 배분해 주는 금융상품입니다. 부동산을 우리가 직접 매매하려면 굉장히 큰돈이 필요하지만, 리츠를 통해 우리는 소액으로 부동산을 직접 매매한 것과 같은 효익을 얻을 수 있어 인기가 있는 상품입니다. 

 

리츠는 금융상품으로서 주식시장에서 거래할 수 있습니다. 따라서 만약 부동산 리츠에 투자하고 싶다면 증권회사에서 판매하고 있는 다양한 리츠상품을 공부하여 투자하면 됩니다. 기본적으로 리츠는 수익의 대부분을 배당으로 분배해야 합니다. 따라서 부동산 리츠에 투자를 한다는 것은 주기적으로 투자금에 대해서 배당수익을 얻을 수 있다고 생각하면 됩니다. 일반적으로 주식은 매매 차익을 통해 수익을 실현하고, 채권 역시 이자를 얻는 상품이긴 하지만 기본적으로 매매 차익을 통해 수익을 실현합니다. 하지만 리츠는 배당금 수익으로 정기적인 현금흐름을 만들고자 하는 사람들에게 가장 좋은 상품입니다.

 

리츠투자의 예시

실제 부동산 리츠투자에 대해 아래의 두 가지 사례를 통해 더 자세히 알아보도록 합시다.

 

(1) 이지스벨류리츠

 

이지스벨류리츠는 종로트윈타워, 시청태평로빌딩 등 부동산을 직접 보유하고 있으며, 가장 유명한 리츠 중 하나입니다. 증권회사에서 주식과 같이 리츠상품을 매매할 수 있습니다. 리츠는 주로 분기별로 배당을 실시하며 법상 수익의 90%를 배당으로 지급해야 합니다. 따라서 이지스벨류리츠 1주를 공모가 5,000원에 구매했다면 가장 최근의 배당금 기준 414원을 배당받을 수 있습니다. 

 

리츠는 저금리 시대에 매우 좋은 투자처였지만, 금리가 오르면서 좋은 투자처가 되지 못했습니다. 따라서 공모가 5,000원에 미달하는 상품이 많았으며 투자 원금에 대한 손실을 볼 수 도 있는 상품입니다. 하지만 이미 시장에서 금리가 인하할 것이라는 기대를 가지고 있어 최근 리츠상품 가격이 많이 회복하였고 대부분 공모가를 상회하게 되었습니다. 

 

1년에 2번 또는 4번 배당을 하는 리츠가 많기 때문에 정기적인 현금유입을 가져올 수 있는 상품으로 리츠가 매우 좋습니다. 실제 상가투자를 할 경우 월세를 받는다고 가정해도 6% 수익을 가져오는 상가는 많지 않습니다. 뿐만아니라 상가는 공실 위험이 크고, 한 번에 크게 투자를 해야 하기 때문에 개인이 직접 투자하기 어려운 점이 많습니다. 하지만 리츠에 투자를 하게 될 경우 적은 금액으로 월세를 받는 효익을 얻을 수 있습니다.

 

(2) TIGER 리츠부동산인프라 ETF

 

TIGER는 미래에셋자산운용에서 판매하는 금융상품에 항상 붙어있습니다. 이지스벨류리츠에 직접투자할 수 있지만 리츠상품으로 구성된 ETF 방식으로 투자할 수 있습니다. 부동산 ETF의 경우 기초자산과 같이 유사하게 정기적인 현금흐름을 얻을 수 있습니다. 2019년에 상장했으며, 그동안 리츠를 연기금과 같은 큰 규모의 투자자들이 투자를 했다면 개인들도 투자할 수 있도록 만들어진 ETF 상품입니다. 2024년 4월 기준 국내에 상장된 부동산 리츠 ETF 상품 중에서 가장 규모가 크다고 볼 수 있습니다. 맥쿼리인프라, SK리츠 등 국내에 상장된 우량 리츠에 투자를 간접적으로 투자하는 방법입니다. 

 

TIGER 리츠부동산인프라 ETF는 월배당하는 상품으로 오히려 리츠 직접투자하는 것보다 배당금을 자주 지급하기 때문에 매월 정기적인 현금흐름을 얻고자 하는 사람들에게 좋은 투자가 될 수 있습니다. 실제 배당수익률 6.93%로 리츠보다 낮지만 기준가격 하락이 상대적으로 적어 안전한 편입니다. 

 

부동산 리츠투자의 장점

(1) 높은 배당수익률

매월 정기적인 현금흐름을 원하는 사람들에게 배당주는 매우 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 리츠는 성격상 수익의 90%를 배당해야 하기 때문에 아무리 고배당을 하는 주식이라고 하더라도, 주식보다는 배당률이 높을 수밖에 없습니다. 

 

(2) 분산투자

주식을 분산투자하는 방법으로 한국주식과 해외주식을 구매하는 방법이 있습니다. 한국 주식 내에서도 서로 상관관계가 다른 주식을 구매할 수 있습니다. 만약 자신의 자산을 분산효과 있도록 투자한다면 주식과 부동산으로 배분할 수 있습니다. 이때 소액으로 부동산을 투자하고 싶은 분들에게 매우 좋은 투자상품이 될 수 있습니다. 자신의 자산을 주식과 부동산으로 배분하고자 할 때 목돈이 없는 분들은 리츠틑 통해 주식시장이 안 좋더라도 실물자산 시장이라고 볼 수 있는 부동산에 투자할 수 있어 위험을 분산시킬 수 있습니다.

 

(3) 유동성

리츠투자는 기본적으로 금융상품에 투자를 하는 것이기 때문에 매일 매수 및 매도를 할 수 있습니다. 물론 경제 사건이 발생했을 때 큰 손실을 보고 팔아야 하겠지만, 부동산은 아예 매매 자체를 못할 수 있습니다. 부동산에 투자를 하면서도 유동성을 확보할 수 있는 것은 매우 큰 장점에 해당합니다. 

부동산 리츠 투자의 단점

(1) 금리 위험

부동산에 투자를 하는 것이기 때문에 금리에 매우 민감합니다. 주식 역시 금리에 민감할 수 있으나 리츠는 더 변동성이 심한 편입니다. 금리가 올라가게 되면 부동산 직접투자회사는 상대적인 이자 부담이 커지게 되어 수익이 감소하게 됩니다. 

 

(2) 부동산 리스크

기본적으로 부동산 시장의 리스크를 안고 가는 투자입니다. 원금이 손실될 수 있는 투자상품이며, 전반적인 부동산 침체가 오게 되면 리츠 역시 손실을 볼 수 밖에 없습니다. 

 

(3) 수수료

일반적인 ETF와 펀드에 비해 수수료가 높은 편에 해당합니다.